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2015房地產走勢大預測:房市將溫和結束十年多頭行情

發言人:哈啦弟


2015房地產走勢大預測:房市將溫和結束十年多頭行情



2014-12-25 吉家網不動產董事長李同榮



台灣房地產自SARS以來,走過十年房市大多頭,到底何時能回頭?這是房價居高不下全國矚目的焦點。在聖誕節前夕,吉家網不動產董事長舉辦了一次對外公開演講,針對這波房地產的末升段行情,做了一次綜合的結論:房市將溫和結束長達十年的多頭行情,他特別強調【溫和結束】這四個字。


房市將在溫和中 以盤代跌持續到2017年正式落底


自2008金融海嘯以來,連續五年李同榮榮譽理事長每年都精準的預測後三年的房地產走勢,包括2009年初在市場一片悲觀聲中,他精準預測台灣房市將有三年以上以微笑線型上升的房價走勢,2010年他預測政府將會在2011年啟動稅制打房,果然隔年就有奢侈稅出籠,2011年他預測奢侈稅將是無效的打房措施,房價將續漲,並精準預測全台將啟動,以中南部為中心與各都會落後漲幅行政區的強勁補漲行情。2011年在市場受資金回流的激勵中,房市無視奢侈稅的壓抑,房價上升欲罷不能。


在此市場歡樂聲中,李同榮卻逆勢提出警告,房地產多頭行情將於2014年底結束。如今適逢2014年的尾聲,他再度應驗過去數年來的觀點,並提出房價正式到頂,房市將在溫和中,以盤代跌持續到2017年正式落底,同時他也大膽預測,未來新的房市循環開始,將是以都更為主軸的翻轉年代,台北市將有機會正式擠身美麗國際都會之林。


2014年將是這波房市 循環末升段的終結年


從事四十多年房地產,歷經房市五大循環的淬煉,造就李同榮榮譽理事長對房地產走勢脈動精準的眼光,他善於以基本面、技術循環面、政策消息面三大面向分析房地產的現況與未來趨勢。他認為本波房地產在08年Q2金融海嘯連續兩季下跌12%,正是主升段的結束,但隨之而來的【遺產稅降低】【ECFA啟動談判】【美國QE1&2量化寬鬆】,資金行情加上低利率時代,再次推升了長達四年的房市末升段行情。但他特別表示:房地產沒有永遠漲的道理,從這三年間中南部與各都會低單價行政區的強勁補漲(如圖一)。



圖/吉家網不動產提供


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他已經嗅到房地產的末升段該畫下句點,因此他在年初就提出2014年將是這波房市循環末升段的終結年,同時吉家網針對會員評選出2014年房地產十大新聞(如附件一)



圖/吉家網不動產提供


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儘管受到上述利空因素影響,房市漲幅將近尾聲,並不代表房市就此會崩盤,李同榮表示,此波房市將在2015年以盤代跌,各都會跌幅有限,這種現象他分析將會持續兩年到三年之久,在這三年間,他預測各都會每年會以小跌5%上下,溫和的結束十年的多頭行情,他提出的理由與數據如下:


(一)九合一選後,2015年預測市場價量表現:


選前太多首購觀望,預期選後市場交易量會稍微回溫,持續到2015年第二季,明年下半年將有選舉與政策因素干擾,房價表現不會理想,交易量也會持續萎縮,全年交易量預期比較2014年微增約5%左右。


(二)QE逐步退場,從資金面與利率走向影響分析:


從資金流向構面分析


1/ 不擔心外資撤離,但擔心國內資金外移:近年來因中共與東南亞新興國家的吸金效應,外資在臺灣處於淨流出的現象, 因此QE的退場,對臺灣的影響程面較小,但打房因素影響資金外移投資國外房地產。


2/ 美元強升,匯率趨貶有利出口:QE退場有可能改變臺灣的匯率政策,央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長,不過也有可能緩升利率藉以減緩買美金賣新台幣現象發生。


從利率走向構面分析


全球利率走向:在歐日仍然採取資金寬鬆政策下,全球利率變動不大


臺灣利率走向:


1/ 利率調升遷動整體經濟發展,臺灣在拼經濟的氛圍下,半年內利率調整的機會不大,就算明年利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。


2/ 未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局,對於房地產而言影響的層面不會太大,倒是消費者在心理層面的影響較大,短期內會有觀望的氛圍存在,量能會短暫萎縮。


價量表現~全年房市將呈現價小跌量縮現象,交易量將持續萎縮,比較今年可能小增5%


區域表現~台北市表現較平穩跌幅有限,新北市區域表現落差較大漲跌互見,桃園土地交易進入風險期,成屋仍有積極表現,台中市漲幅趨緩,下半年小跌,高雄市因氣爆影響補漲趨緩,中南部補漲行情將逐漸接近滿足點。


產品表現~住宅方面,都會各區稀有豪宅短期交易緊縮,但中長期稀有性豪宅仍會創新高。


預售住宅方面,紅單猖獗受查稅與政府關切而收斂,政策影響消費者風險意識提高,心理因素影響所及,預售市場表現會比去年差。


新成屋市場,建商餘屋市場將會鬆動,將是區域與量體大小而有調整空間。


商辦市場方面,服貿協定未決,全年表現會較疲弱,投資報酬率持續走低。


休閒商用不動產方面,精選新興商圈店面,中小型商務旅館飯店,東海岸休閒不動產與主題農場開發將有很大商機


(三)房地合一稅改將影響短期房市的價量表現


執政黨在苦無完善的住宅政策下,唯一能安撫民怨的政策就是房地合一稅改,


因此,總統大選前,政府勢必針對房地合一稅改加速通過,此舉不確定因


素將影響2015年全年價量表現。


(四)未來三年房地產市場預言:


2015轉,2016變,2017落底 ,三年間以小跌盤整溫和結束長達十年的多頭行情


房價到頂確立,未來三年台灣房市處於盤跌落底趨勢,溫和結束末升段行情


台北市抗跌性強,從長線房價走勢圖(圖二)就可窺知台北房價具先漲後跌與抗跌特性,南京捷運與松山捷運相繼開通對松山區房價具有推升力道,三年內全市將在小跌8%~12%區間盤整落底。


雙北市區域表現落差較大,以縱軸從三重、新莊到林口的機場捷運線與橫軸從新店、中永和到板橋新莊的環狀線,這些區域較具抗跌空間,三年內新北市房價將在跌幅10%~15%區間盤整


桃園縣土地飆漲過高有泡沫現象,尤其奢侈稅針對都市計劃外工業用地課稅將影響全縣的土地行情,為屋齡較舊中古屋相對抗跌,三年內房價在跌幅6%~10%區間盤整


台中在重劃過剩,供需基本面無法再次推升房價。傳統社區如北區中區南區尚有局部補漲空間,新成屋過剩將是隱憂,三年內房價跌幅在10%~15%區間盤整


台南因落後補漲,預售屋與新成屋與高雄比較相對落後一倍行情,優質的個案尚有創新行情機會,三年內房價在跌幅8%~12%區間盤整


高雄因氣爆影響,房價漲勢順勢趨緩,部分未補漲區域在一年內尚有比價空間,三年內房價在跌幅10%~15%區間盤整。


(五)下一個房地產景氣循環展望:


2018年新的循環開始啟動,都市更新受到重視


台北市新市長柯文哲已經宣示要大量進行公辦都更,在未來三年間應該是公辦都更啟動的準備期,2018年可望都更翻轉的一個新的市場循環。


台灣休閒不動產黃金十年,台灣唯有善用天然優勢,發展觀光資源,才能將經濟發展帶向以島國觀光為優勢的美麗新境界,休閒不動產將迎接黃金十年的未來。


 



圖/吉家網不動產提供


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