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粉領族房地產投資撇步大公開 |
| 發言人：浪人1號 |
粉領族房地產投資撇步大公開 【信義房屋企研室張欣民協理】 隨著女性自主意識抬頭以及經濟地位的獨立，近幾年來國內房地產市場上看到越來越多的女性購屋客源，在大台北都會區尤其明顯。預售市場上不僅有七成的女性握有購買與否的決定權，這兩年來單身女性的購屋客戶，便佔整體客戶的六成以上，其中又以購買套房產品居多，達七成五以上；在購屋族群中，女性首次購屋比例也攀升到六四．八％，明顯超越男性首購族之五二．六％，不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力，甚至有不少預售屋個案就規劃成滿足這類族群之產品，從案名到接待中心到樣品屋都充滿浪漫情懷，花瓣浴池、公主床幔、星空SPA等等感性訴求，無一不是想擄獲這群充滿夢幻理想的粉領一族。 信義房屋不動產企研室協理張欣民實際觀察，粉領一族並不全然是建築業者眼中的待宰羔羊，很多女性都已有自主的理財觀念，不動產只是她們理財投資的工具之一，是她們分散投資風險的標的之一！但對於初次進入房地產市場之粉領新鮮人該如何進行不動產投資呢？張欣民建議，必須把握所謂的「三三」原則。 所謂「三三」原則，首先就是要先準備三成之自備款。現在全球利率都有走升的趨勢，現在以自己的收入推算雖然負擔得起高房貸，一旦利率走高，在這個萬物飛漲，只有薪水不漲之年代，很可能就會馬上面臨還不起房貸，被銀行送進法拍的命運。因此現在購屋提高自備款，避免過度擴張個人信用，絕對是明智的選擇！ 所以第二個「三」的原則就更要拿捏好，也就是每月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費之外，都還會有些固定之支出，甚至還會有些不時之需，將房貸控制在所得的三分之一，才可保有正常的生活品質，當然年輕時，因為承受風險之能力較強，也可拼命多賺點錢，可將比例放大到四成或四成五，但最多不要超過五成，以免到時周轉不過來就慘了！ 房地產市場上有一個投資不敗定律，同樣適用於粉領族，就是「要找到對的產品、找到對的地點」，投資套房也一樣。最適合投資套房之地方有四大選擇：大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或是捷運站商圈，它們並非獨立選項，如果是四合一，比如該套房既是在大學商圈，又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈，絕對是上上之選，投資下去就對了，其次是三合一、二合一，但至少要有四項中之一項，否則買進該套房，最後就是被套牢的命運，成了名符其實的「住套房」。 不過信義房屋也提醒，投資套房有時會陷入一個迷失，那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租，賺取穩定的租金收入，但經常可見，投資者選對了地段，市場需求與租金報酬率都很高，但等過幾年要賣掉時，才發現賣 不到當年買入之房價，其關鍵就在該套房大樓缺乏管理，出入份子複雜，以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值，甚至增值，就一定要有良好的管理，全體戶數、單層戶數都不宜過多，有門禁管理者勝過沒管理者，有飯店式管理者又優於只有門禁管理者，這可做為挑選套房個案時的參考。 至於該如何計算租金報酬率呢？多高的租金報酬率才劃得來？正常之租金報酬率是以年租金除以房屋總價，比如一間套房總價200萬，月租金1萬（年租金就是12萬），其租金報酬率就是6%（12/200），但這只是毛租金報酬率，妳買入該套房還有其他費用會產生，如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等，還須將這些費用從年租金收入中扣除，才是妳的淨租金報酬率。如果以前述例子來看，這些額外之費用要再扣掉3萬，則淨租金報酬率就只有4.5%。一般而言，投資不動產出租，淨租金報酬率最好要高過定存2%以上才有投資價值，目前一般銀行定存利率都在2%左右，所以要投資之標的其淨租金報酬率至少要有4%才劃算，否則就將這筆錢放在定存就好，不必白忙一場。 如果資金較充裕的話，張欣民也建議不妨投資住家產品，然後再將之「套房化」，如此就可拉高租金報酬率。一般住家產品在目前市場上之租金報酬率大約落在3-5%之間，但經過「套房化」之後，就可拉高到7-10%的租金報酬，其間租金報酬率之高低，則完全要看投資者，如何切割出一個最適的小單元及其裝潢包裝能力之好壞而定。 不過對於資金能力較弱之粉領族，去年來國內投資市場也出現一種新產品---不動產證券化產品，這種以不動產為主體之證券化產品，也在證券市場上掛牌銷售，所以只要有1萬元左右之資金就可投資，適合資金不多，但又想參與不動產投資之粉領族，目前這類產品之報酬率都在3-4%，一旦將來這些不動產資產增值，其掛牌之股票也會跟著水漲船高，可以賺取其間之價差，其獲利空間雖不如實體不動產之投資，但風險也較低，適合保守型之粉領族。 |
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| 發言人：法蘭克 |
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能 我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和 買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗 面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」， 就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮? 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益 面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎? 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求，就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要許多位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價功能可自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
| 發言人：莉雪 |
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| 發言人：呆妹 |
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| 發言人：楊嘉宏 |
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| 發言人：易陽 |
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