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購買成屋之建議

發言人:任公子














































































































































































































































































































































































































































































































































購買成屋之建議
 

售價是否公平合理


中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成
屋之成交案例,以衡量價格是公平合理。
目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價
,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為
重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委
員會八十四年九月六日第二0四次委員會議決議:加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名
片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。
 

產權是否清楚


在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面
積(坪數)、有無設定抵押、或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否
座落在公園、道路或其他公共設施用地內。
 

面積之正確性


一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公
共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買
方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
 

房屋是否有缺失


看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時
,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出訂金後才發現房子缺失
,或不合自己的需要,而受損失。
 

簽約


訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價
格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
 

稅費問題


訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確
註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。
 

付款方式



付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款:




簽約時付一部分價款。


出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 (
土地登記專業代理人 ) 或律師時,再交付一部分價款。


繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。
  定型化契約

委託仲介公司代售時,由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」(內政部九十二年六月修訂);另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法律效力,所以簽訂契約書時,一定要詳細閱讀,並瞭解契約內容,以資慎重。
 

買屋安全必讀
 

房子是家庭最重大的支出,您不僅要買得精明,還要買得安全。找到一個可以放心倚靠的房仲


 

公司,才能享有最大保障。本單元提供您房屋仲介的服務內涵,供您選擇指南,讓您應該享有


 

以下「知」的權利。


   
 

仲介業打交道


 

仲介公司的形象與信譽:強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會較有制度,除了在


 

服務品質較有保障之外,具規模的仲介公司也才能提供量多質優的房屋供買方選擇。


 

具有專任地政士的公司:房仲公司本身具有專任地政士時,整個交易過程就都由房仲公司全攬


 

負責,可避免發生糾紛時房仲公司與合作的地政士事務所互踢皮球現象。


 

選擇佣金是依成交價格固定比率來收取的公司:其過程公開、透明,買賣雙方可清楚了解價格


 

的交涉過程。


 

不要輕信動人的廣告詞:每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好,多探聽客戶


 

的口碑評價、參考客戶指名度,才不會被業者片面之詞所惑。


 

勤加比較好處多:好的業者從業人員除了態度親切和善、誠實可靠外,更應具備積極、主動、


 

負責的個性,他不只服務您一次的交易,更是您一輩子的朋友。


  合法經紀業須具備五大文件及證照:
 

直轄市、縣市政府核發之許可文件


 

經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件


 

中華民國不動產經紀業保證金繳存證明


 

公會會員證書


  不動產經紀人證書
 

簽約時應注意事項
 

消費者在決定好欲購買房屋時,除在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣


  契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,才能確保您購屋的安全
  ,以下即針對中古屋部分提出 6 項簽約時應注意事 項以供參考。
 































項 目 審 核 內 容
1. 審核產權




















◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同



◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容



◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其



 


他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人,若非所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準














◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。


◎ 基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額;基準日之後
  ,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度 應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成
4. 付款流程及方式

























<委由仲介公司辦理>



分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額;剩餘



之七成尾款應於交屋時繳清。


 
<若雙方為自行買賣時>
在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩餘之
五成尾款應於交屋時繳清。

5. 交屋日期









應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關
的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬































首先必須了解所購車位的屬性,區分如下:



◎ 法定停車位:若建商將停車位列入公設,則僅能出售給該區分所有建物



 


之區分所有權人;若要出售給非該區分所有建物之所有權人時,必須

 


具有獨立權狀方可。

◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限出售給該區分所有建物之區分所



 


有權人。

◎ 獎勵停車位:不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。


◎ 另可依管理委員會之停車辦法辦理,需事先進行了解。


 

用印 ( 備證 ) 時應注意事項
 

買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士,並由承辦地政士於增值稅申報書、


 

契稅申報書、所有權移轉契約書 ( 公契 ) 、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時


 

買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下:


 

◎ 備證流程


 


備齊證件:※ 印鑑章 ※ 印鑑證明二份 ( 六個月內 ) ※ 戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
 


由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上
蓋好買賣雙方印鑑章。
 


若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
 

銀行申貸作業程序:收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款 【約需 2~3 週】


 

◎ 注意事項


 


請承辦地政士仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符
  應備之證件是否齊備
  交給承辦地政士之證件,應影印乙份交地政士簽收以免爭議。
 

完稅時應注意事項
 

稅單核發後,即由承辦地政士通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程


 

序。有關完稅流程及注意事項如下:


 

◎ 完稅流程


 

稅捐單位核發稅單


 

承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅


   


買方應備齊證件及款項:
 







印鑑章

 







交付賣方完稅款

 







簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士

 







承辦代書著手進行過戶及設定他項權利

 

承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點


  ◎ 注意事項
  完稅時承辦地政士為保障賣方權益,將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保
  證並保留於承辦地政士處,而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。
 

交屋時應注意事項
 

買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相


 

同,點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下:


 

◎ 交屋流程


 

承辦地政士至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。


 

買方需備妥尾款、代書款 ( 之前預繳者多退少補 ) 及相關地政規費


 

現場完成點交


 

取回產權變更後之權狀


 

取回保證本票


 

取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約


 

◎ 注意事項


 

最好是買賣雙方一同現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的


 

物品是否有瑕疵或短少現象。


 

請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。


 

買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。


  買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。
  ◎ 買方給付尾款的二種方式:
 






















給付方式 狀 況 注 意 事 項
1. 現 金   注意點清款項並於合約書上註明
2. 銀行貸款 賣方無貸款時
























由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀行 貸款抵


 

押權設定後,約同買賣方辦理交屋手續


   
時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標
  的物現場完成房屋點交手續

賣方有貸款時
































由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀貸款抵押權


 

設定後,約由買方銀行進行代償作業 ( 清償之


 

金額視為尾款之部分 ) ,取得清償證明後辦理


 

賣方原抵押權塗銷登記


   
承辦地政士於完成抵押權塗銷登記後通知買賣
  雙方交屋時間、地點


 

售後服務
  若您是委託仲介公司服務,一般來說均有提供成交後的售後服務,但因每家制度不同能提供的
  內容也有差異,大致上可包括下列幾項內容,提供給您做參考(實際服務內容依各家所提供為
  準 ) :
  漏水保固服務
  水費、電費、電話、瓦斯過戶 .... 等
  戶籍遷出及遷入
  房屋用途變更之申請辦理
  自用地價稅之申請辦理
  其他回饋活動


買屋找合法地政士,讓您產權有保障
  一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於 民國九十年十月二十四日 經總統公布「地政士法」,該法並於九十一年四月二十四日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。



另外,買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證更有保障。




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    發言人:文文

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