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如何用簡易訴訟取回房客積欠房租或房東不退的�

發言人:陳小魚


當房東收不到房租時,先寄發存證信函.對方若置之不理,就要申請調解或是使用支付命令.(詳見房客拖欠房租,房東要如何處理?這篇)

當以上方式都沒用時,就要進行訴訟程序了.


狀況1~~積欠房租額未達2個月.

此時只能向法院聲請支付命令或是提起訴訟請房客給付租金.但是房客若不知去向或是拒收,就採取小額訴訟(積欠金額10萬以下)或是簡易訴訟.

狀況2~~積欠房租達2個月以上

此時最好的方式是向法院提起簡易訴訟.除了可以請求房租給付還可以請房客遷讓房屋.就算拒收或無法送達法院也會依照民事訴訟法有關公示送達的規定辦理.

小額訴訟程序

指的是民事訴訟法第436條之8請求給付的金額或價額在新台幣10萬元以下的訴訟程序。

要繳一些裁判費,也會花當事人一點時間(從起訴到判決,約一、兩個月以上),但因為法官會下判決,所以糾紛的解決不過是早晚的事。

只要取得確定的終局判決(連同確定判決證明書)作為執行名義,債權人經由各種管道(例如:稅捐機關)查報到債務人的財產後,一樣可以透過地方法院的民事執行處來進行強制執行的程序。

因為只限於跟「」有關的訴訟,所以打小額訴訟官司,就租賃糾紛而言,和請求發給支付命令的程序類似,大多是運用在請求給付租金、請求返還押金的時候。

民事訴訟法第436條之8(第1項):

關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟,其標的金額或價額在新台幣十萬元以下者,適用本章所定之小額程序。

簡易訴訟程序

原則上是指民事訴訟法第427條第1項所規定,財產權的訴訟金額或價額在新台幣50萬元以下該條第2項各款法定事件涉訟時所適用的程序。

除了和金錢有關的紛爭外,在租賃糾紛中,例如:租約到期,房東請求返還房屋、房屋漏水嚴重,房客請求修繕租賃物、房東收回店面,請求房客回復原狀等法律關係,都可以在這個程序中主張。

雖說是「簡易」訴訟,比起打「普通」訴訟的官司,程序當然是快一些,但從起訴到判決,通常也要花上三、四個月的時間(這還不包括當事人不服原審法院判決,再提起上訴的時間)

民事訴訟法第427條(第1項):

關於財產權之訴訟,其標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者,適用本章所定之簡易程序。

下列各款訴訟,不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰

一 因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。

我國目前現行的民事訴訟程序,有分簡易訴訟程序、通常訴訟程序二種,其中簡易訴訟程序又有小額訴訟程序之分。



  • 所謂小額訴訟程序,是較輕微、簡單或應速結的訴訟事件,以請求給付金錢或其他代替物或有價證券訴訟,訴訟標的金額在新台幣十萬元以下的事件。而簡易訴訟是財產權訴訟,其標的金額或價額在新台幣五十萬元以下,或不問訴訟標的金額或價額

  • 對通常訴訟程序第一審判決,得上訴管轄高等法院,其上訴利益超過新台幣一百萬元時,亦得上訴第三審最高法院。而簡易訴訟程序、小額訴訟程序第一審法院是在各地方法院簡易庭,對於簡易程序、小額訴訟程序第一審判決,係上訴管轄地方法院以合議行之。而對簡易程序第二審裁判,其上訴利益超過新台幣一百萬元時,當事人僅得以適用法規顯有錯誤,且該訴訟事件涉及法律見解具有原則上的重要性,經原裁判法院許可,飛越向最高法院提起上訴。而對於小額程序第一審裁判,雖可上訴管轄地方法院,但應以原判決有違背法令者為限。小額訴訟程序的第二審判決,不得上訴第三審法院。

  • 民事訴訟經確定終局判決後,即有執行力,法院及當事人或其繼承人即應尊重確定判決的效力,原則上不得再以上訴方法尋求救濟。但是如果確定判決的訴訟程序、訴訟資料或判決基礎有重大瑕疵時,若不許當事人尋求救濟,有違公平正義,因此規定有再審制度,准許當事人在某限度內得對確定終局判決聲明不服。



    法院的民事執行處可說是國家專門替人民討債的單位,只要債權人手中持有執行名義,也就是強制執行法第四條所規定,可以作為強制執行的書面文件,像法院的確定民事判決、裁定、支付命令,和解、調解的筆錄等等,繳納一定的執行費用,法院民事執行處的法官、書記官與執達員就會依據強制執行法的規定,進行催討債務的工作,債務人本身有財產的話,不論是動產或者是不動產,都可以用強制的方法進行查封拍賣,把賣得的錢來為債務人還價。如果債務人沒有可供執行的財產,但是有職業上的薪津收入,債權人也可聲請法院予以扣押全額的三分之一,由債權人來收取,一直到全部債務還清為止。



    何時可申請強制執行?如何申請?



    拿到法院的勝訴判決的時候.到強制執行法院去聲請強制執行.(強制執行法4~1)



    強制執行法第四條:



    強制執行,依左列執行名義為之:



    一 確定之終局判決。



    簡易訴訟結訴後,是否有取得判決確定證明書?



    判決勝訴後,法院會將判決書寄給雙方當事人,若被告未提起上訴,一過抗告時間,你就可以遞狀聲請判決確定證明書。若被告提起上訴,就須在進入二審,此時你的判決書也沒法當成執行名義聲請強制執行。



    對方上訴後,法院是否已判決你勝訴?

    若你已勝訴,一樣記得若被告未提起上訴,一過抗告時間,你就可以遞狀聲請判決確定證明書。其實訴訟期間你也可以先聲請假執行或假扣押被告存款、薪資,不動產、動產等,避免其脫產,但此程序又是另一章,須得提出訴訟金額三分之一現金或等同現金價值之債券作為擔保金聲請之。但此有一風險,就是你必須非常確信你能勝訴,否則敗訴則可能取不回擔保金。

    簡易程序




    簡易訴訟程序的第二審管轄法院雖然是地方法院的合議庭,但其第三審的管轄法院並非高等法院,而仍然以最高法院為其第三審管轄法院。不過簡易程序的第三審上訴之要件較通常程序更為嚴格,其必須符合下列幾個要件:




    • 上訴利益額超過150萬。

    • 適用法規顯有錯誤。

    • 原裁判法院的許可(也就是原本第二審判決的地方法院合議庭許可)。

    • 表明上訴或抗告理由。






    小額程序



    小額訴訟程序採取「二級二審制」,亦即第二審地方法院合議庭判決後,該案即告確定,不能再行上訴或抗告。故小額訴訟程序無第三審之問題。







    積欠房租的人,不要埋怨要債的採用什麼手段,讓你覺得不舒服。欠租的時候還是先想想為何要欠人房租還有該如何還錢吧!







    部分資料出處~法務部.法蘭克





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