一張保單輕鬆享有人生各階段風險保障
通通幫您規畫好
搬家公司您還敢使用滿是變種細菌的電話通話嗎
請定期電話清潔消毒,

首頁  •  garbage 論壇 • 房屋租售討論     • 

聰明嫌貨三步驟 買到六折屋

發言人:葉雨




聰明嫌貨三步驟 買到六折屋

同樣挑到一間喜歡的房子,不懂得議價的人,就會被當作冤大頭;懂得議價,你買到的則是超值貨。


議價這件事,絕非只是坐在屋主客廳脣槍舌劍而已,是必須有步驟、做功課的。議價有很多小竅門,掌握這些小竅門,在空頭市場中,甚至能以六折的價格購入房屋。


議價的第一個步驟是,找出欲購買房屋的議價區間帶;區間帶的兩端,就是一般常說的天花板價格與地板價格。


步驟一:上網查身家,找議價區間帶 利用公設資料,抓出「天花板價格」


議價的前提是,你有意願得到這項產品,」也因此,找出議價區間帶,可避免漫天喊價,壞了雙方的買賣意願。


如何找出議價區間帶?其實只要一台能上網的電腦就行了。在Google搜尋引擎鍵入「地政資訊網」,進入該網站後,輸入你中意房屋的門牌號碼,就可以調出房子的地籍謄本,一覽過往的交易紀錄。當中,「公設」與「他項權利」兩項,就是找出天花板價格與地板價格的關鍵。


一般而言,屋主多半會依照目前當地的最高行情,即預售屋的價格來開價。這指的是,一間權狀五十坪的房子,若該區域預售屋的行情價為每坪四十萬元,屋主一開口多半是兩千萬元。一般而言,成屋公設部分的房價,只有預售屋行情的一半價格,這時,地籍謄本中顯示公設比的「公設」資料,就能派上用場了。

一間權狀五十坪的房子,屋齡若在十年以內,通常公設比約三成(即實坪三十五坪,公設十五坪)。因此,若該區域預售屋的行情價為每坪四十萬元,則這間房子的合理價格最高也只有一千七百萬元(以實坪三十五坪乘上四十萬元,再加上公設十五坪乘上二十萬元)。這個數字就是這間房子的天花板價格,套個最簡單的公式,將屋主的開價打個八五折,通常就能抓出天花板價格了


不過,天花板價格只是這間房子的最高合理價格,接著,更重要的是,要能找出地板價格。地籍謄本中的「他項權利」,就是揭開真相的那把鑰匙了。


研判屋主脫手壓力,推算「地板價格」


打開電子化的地籍謄本,螢幕上,密密麻麻的資料裡,「他項權利」這個欄位議價前一定要先了解。從中可判斷兩件事情:第一,屋主是否為投資客;第二,對方是否有財務的急迫性。


假如屋主的居住時間很短,才剛辦貸款沒兩年就急著脫手,十之八九是投資客;若是貸款成數又達九成,代表這個投資客有急於脫手兌現的壓力,你心裡就能有個底,是可以好好殺(價)他的時候了。 最重要的是,能從中推算出投資客購買房子的成本,這就是議價區間帶的地板價格。


為求成交,出價一定要獲得對方認同,此時計算賣方成本就為必要。假如對方貸款金額為九百萬元,以貸款九成估算的話,表示投資成本為一千萬元,若獅子大開口一千五百萬元,很明顯的,中間五百萬元的差額,就是對方要的最高利潤。倘若當時還在多頭市場,或市場情形不甚明朗時,一出口就喊九百萬,你想對方願意認賠殺出的機率有多大,一千萬元再加個幾十萬元的裝潢費用,可能就是這間房子的地板價格。


算出議價區間帶後,下一步,就是要盡可能讓最終的成交價貼近地板價格。此時,就進入議價的第二個步驟:挑出對方房屋的缺點。


步驟二:巡視周邊環境,多收集缺點 可到水電行、菜市場及公園聽耳語


買方要發揮偵探精神,多聽、多看、多問,比如花一天時間逛逛住屋附近,觀察周邊環境,即使不看地籍謄本,光從房屋外牆的建材,也可以推算出屋齡。


二十年以上的屋齡,若配合周遭環境,可用來當議價籌碼的元素,可從七折價開始殺起。


元素,該從何找起?比如門口有電線杆或變壓器,可以用安全性當理由;附近有高壓電塔,配合媒體新聞的報導,可以用健康因素當議價籌碼;假如隔壁有廟宇,可以用宗教信仰,或者社區的安寧為由議價;如果旁邊剛好坐落著焚化爐,空氣可能會有落塵;傳統菜市場距離住屋太近,可能會有魚腥味或叫賣聲。


買方可以肉眼觀察屋外狀況;至於屋內,則要多問。石自立認為,要買房屋,免不了勤跑幾趟,特別是附近的水電行、老商號,或是家庭主婦閒嗑牙的中庭、公園和菜市場。


水電行是除了屋主之外,最了解屋內管線、格局的專家,哪裡漏水他都知道。


可能的話,了解屋主的背景和賣房子的原因,特別是屋主有資金困難,買方多拿點現金,或證明自己的貸款資格,比較容易議到好價錢。


隔間、格局、風水都是議價籌碼


分辨是投資客還是自住戶,可以研判對方缺錢的壓力有多大。如果賣方是投資客,你走進房裡,就可能聞到新漆的油漆味,漂亮的新壁紙和磁磚,專業投資客一定會將房屋重新裝潢,掩蓋壁癌等房屋本身的缺失。


相對的,如果賣方是一般想換屋的自住戶,就不會花費太多金錢重新裝潢,此時屋內可直接觀察的議價指標,包括壁癌、隔間、建材與格局。


隔間和格局該怎麼做為議價籌碼?ex:「我們一家只有四口,他們卻有六個人的隔間,我還要花錢打通;房屋的走道太深,光線不好,要增加採光;再加上門口正對人家屋角,風水部分就又打了折扣。」


一旦找齊議價籌碼,就進入面對面的攻防實戰,這是議價的最後一關。


步驟三:殺價時有人扮黑、白臉 「理想價格」和「賣方奇蒙子」都顧到


開口殺價的第一個數字,便決定了這間房子的成交結果。因此,別急著談價格,更應該有自信的扮演「嫌貨才是買貨人」角色。


萬一賣方認為買方太挑剔,甚至在找麻煩怎麼辦?個案好不代表環境佳,環境佳不代表個案好,挑剔的部分可以交給眷屬,出價者要扮白臉。這是議價時的大原則,買方還是要兼顧「理想價格」和「賣方奇蒙子(感覺)」的微妙平衡。


黑臉可以當著賣方的面,一一點出不滿意的地方;白臉要展現買賣誠意,安撫賣方情緒。EX:一間成屋,依照附近的預售行情,成屋開價一千五百萬元。第一次到現場時,他依據天花板壁癌生長的程度、隔間過多等內部缺點,一一計算給屋主聽,總計要花上三百萬元的裝潢費用。


當時他先將開價打八折,再扣除三百萬的裝潢費,首次出價九百萬元。「對方露出不可思議的表情,但是你不要怕,」留下電話號碼,表示賣方若對這個價格滿意再談。接下來進入思考期,找理由主動打電話給賣方,表示自己的太太也想看看這間房子。第二次到現場,就由太太點出住屋外部的環境缺點。


這時候你要表示你的誠意,太太因為不滿意外部環境,還想再壓低五十萬元,但是你對這間房子本身還算滿意,也不想讓屋主難做。若屋主的態度軟化,就是雙方亮出底牌的時候了。此時賣方出價九百五十萬元,已經接近他心目中的理想價格,從八百五十萬元慢慢往上加,最後果真以九百萬元成交。再給對方幾萬元的利潤,就是一次雙方都滿意的交易。


談判時絕不心軟,底價不輕易棄守


不論如何,一定要堅持自己計算出的合理價格,並且盡可能找出有利自己的議價籌碼,而且,議價時絕對不能心軟。


根據過去買賣房屋的經驗,內行的賣家會從每坪單價開始議起,就是吃定消費者對單價比較不敏感,或者,可能會採哀兵之計博取同情,「讓個一千元,四十坪就等於四萬元,都能買一台液晶電視和一部電冰箱了,」特別是省吃儉用好不容易才存夠錢買屋的自住戶,實在不應輕易棄守。


 





  • 贊助網站       

    仲介客源網
    加入客源網會員,每天3~6人有買屋租屋需求,每天多接2個訂單,成交就是這麼簡單!
    清潔公司
    盡力維護您環境的清潔為客戶打造最優質的環境及生活空間。
    代書事務所
    20餘年業界經驗,不動產各項產權登記、稅務規劃及代書處理,迅速處理、價格平實。

  • 發言人:小痞子

    不錯的文章喔!
    不過在「地政資訊網」裡面卻沒有高雄縣市的..?


    發言人:羊咩咩

    找房子我都是去明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    介面比較親民 畫面也易讀,房子的資訊又很詳細

    資訊還蠻多的

    除非明日黃金屋沒有我喜歡物件

    才會考慮到其它網站找

    推薦給你


    不然可以到全民比價網

    全民比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子



    發言人:程宜君

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    發言人:黃玉萍

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 4 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: