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租屋權益 |
| 發言人：小橋 |
房事惱人 創業族該如何爭取租屋權益？ 與房東多溝通、多爭取應有合法的權利，是避免房事惡夢連連的不二法門。 創業族簽房屋租賃合約時，應向房東要求「優先續約權」，保持合約的彈性，讓意外發生時損失減到最低。 撰文：張若雯（本文作者張若雯為得力商務律師事務所律師） 案例：房東惡意調漲房租、租賃房屋突然換房東，該如何處理？ 王小姐一直沒辦法找到一位適合自己的老闆，但在平面、電子等各大媒體吹捧出的創業風潮中，王小姐似乎看見了一絲曙光，決定自己創業。沒有足夠資金，王小姐打算先用承租的方式租下營業的店面，但因為不確定生意是否作得順利，所以只先簽了一年的租約。熬了一年後，王小姐認真的投入總算有了回報，老顧客帶來新顧客，人潮絡繹不絕，每個月的銷售金額都有成長，成本開銷也能有效控制，利潤也隨之增加。王小姐終於鬆了一口氣，覺得自己已經找到對的路。 但萬萬沒想到，回頭去找房東商量續租的可能性時，房東竟然獅子大開口，將租金調高兩成。在盤算重新找店面所需的時間、裝潢的費用、顧客的流失等等狀況後，王小姐忍痛接受房東的條件，並一口氣簽了五年的租約。可是好光景才沒過兩年，王小姐又突然接到一封署明某甲的信，信中表示，原房東因為積欠債務不還，已將此店面轉讓與某甲抵債，今某甲不願再將房屋出租，限王小姐於一個月內將房屋清空遷離……。 究竟王小姐在簽租約時該注意哪些事項，才能避免這一連串的噩夢？ 律師解答：房客可跟房東爭取「優先續約權」 台灣法律沒有規定公司、行號、店面、辦公室的格局，但企業設立的地點必須在使用執照符合使用區分要求的建築物內，例如設立辦公室的建物使用執照應載明供辦公用、設立工廠的建物使用執照應載明供工業用等，所以在與房東簽定租約前，一定要先要求房東出示房屋的使用執照，看清楚確實可開店設立哪些種類的公司、店家，不然到時約簽了、房租繳了，卻不能辦營利事業登記證時，麻煩就大了。 至於租約的內容，有幾個重點應該特別注意。王小姐剛開始因為不確定店開不開得成而只簽一年的租約，是可以理解的做法，但如果能在租約中加上「優先續約權」以及「租金調漲幅度」等約定，將可以有效避免房東趁勢漫天開價的窘境。所謂「優先續約權」，是針對租約到期時如何與房東續約所設的一種機制，主要功能在為房客保留較大的彈性。因此在簽署租約時，房客可以儘量向房東爭取優先續約權，若房客在租賃期間表現良好、按時繳付租金，租期屆滿時，在租金調漲不超過一定百分比的範圍內，房東同意優先續租給原房客。如此一來，租金的漲幅既可事先預期，又可降低別人以同樣價錢搶租的風險。 •合約應有彈性的變動 降低意外損失 此外，按台灣法律規定，簽有定期租約的當事人，可以在租約中約定雙方得在租約屆滿前提前終止租約。因為剛開始創業的房客，還不太能掌握經營的情形，最好能在簽約時要求房東給予提前終止租約的彈性，避免以後發生一邊賠錢還得一邊付租金的狀況。面對提出這種要求的房客，通常房東會要求房客必須提前一至二個月通知，換句話說，就是要求以一至二個月的租金作為合理的補償。 而租賃期間屆滿，房客在返還房屋時，原則上應該要將房屋回復原狀，台灣法律就有明白規定，承租人就租賃物所增設的工作物，得在租賃期間屆滿，返還租賃物時，取回之，但應回復租賃物之原狀。對於不打算取回或取回不易的工作物，承租人可試著於租約中與出租人約定免予拆除，以減省一些成本開銷。最後，還有一點值得注意，通常房東都是在租期起算、交屋給房客後，房客才能進行裝修，所以照這樣的流程，房客於房屋裝修期間，既不能營業、沒有收入，又得付租金，負擔十分沉重，創業族不妨試著和房東商量，請房東同意給予一定期間的免費裝修期。 •簽定長期租約需公證 才有保障 房子租到一半，房東卻突然換人，相信是租屋族並不陌生的經驗。台灣立法者為維持租賃契約的安定性，並保障承租人的權益，在民法中規定了所謂「買賣不破租賃」的原則。簡單地說，縱使房東在將房屋出租交付給房客後，移轉房屋所有權給第三人，原則上，原租約對受讓房屋的第三人仍然繼續存在，新房東不可以要求房客搬家，而房客則應該將租金付給新房東。應該特別注意的是，如果簽的房屋租約期限超過五年或未定期限，而又未經公證，就沒有這項原則的適用，這對通常扮演承租人角色的創業族而言，未必是件好事。所以奉勸簽訂租約超過五年的創業人，不管你是自行創業或是用連鎖加盟的方式，千萬不要以為簽了長期租約就天下太平，記得要把租約拿去公證，才算真正有保障。 目前台灣除了法院的公證處外，民間也有辦理公證的事務所，時間上更有彈性，效力卻一點也不打折。一般而言，辦理租約公證時，雙方帶著已談好的租約、房屋稅單、身分證、印章，當著公證人面前在租約上簽章即可，公證費用視租金及房屋價值而定，在辦理公證前，可先請公證人照表試算一下公證費用，如果簽約的一方是公司而非個人，負責人應該帶公司大小章、個人身分證，再加上公司的營利事業登記證。 只要事先多花些功夫，認真作功課，簽一份好租約，其實一點也不難。（本文選自創業搶鮮誌2004年11月號） |
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| 發言人：柯珍齊 |
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| 發言人：倩倩 |
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| 發言人：夜雲 |
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| 發言人：陳曉勇 |
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